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“物业税”最近一段时间被频频提及。事实上，有关开征物业税的税制改革早在2003年就已渐渐明朗，十六届三中全会明确提出“实施城镇税费建设改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消税费。”一石激起千层浪，物业税成为众人关注和议论的焦点，有关物业税的每一个新消息也都会引发市场各方的激辩。 近日又有消息称，‘十一五’期间，我国将稳步推行物业税。这再次将物业税推上了
物业税热源于利益集团因素 在GOOGLE搜索引擎中，输入“物业税”三个字，会发现有将近296000项相关的新闻网页，其中涉及到的专题报道也非常多。无论从政府部门、房地产开发商、专家以及普通购房者都对物业税给与了极大的关注，其中，中国 人民银行、 财政部、国家税务总局的有关负责人等都曾就此发表过相关的看法和言论。有关物业税试点的新闻也成为媒体争相报道的热点，一时间，关于开征物业税的呼声不断高涨。但在高涨的呼声背后，当记者试图向有关部门了解，目前，物业税的具体进展情况以及个别城市试点的情况时，却没有得到任何明确的答复和任何有价值的信息。 新浪网进行的一项调查统计显示，41.08%的被调查者表示不清楚物业税的概念，另有18.01%的人表示从没听说过这一概念。虽然有很多人都不了解物业税，但这似乎并不影响众人对物业税开征的期待，那么为何物业税受到如此大的关注呢？ 接受本报记者采访的 武汉大学法学院教授、民商事法律科学研究中心主任孟勤国一语道破了其中的秘密：“物业税开征，是能够为某些利益群体带来实实在在好处的，所以大家都乐此不疲。”孟勤国教授说，目前，有很多税和法都呼吁了很多年，但迟迟都不能够出台。然而各地却对开征物业税津津乐道，这是由于在某些城市尤其是一些发达地区的城市，政府已经将土地基本出让完毕，当地政府已经很难再从土地出让中获取巨大的利益，只有通过物业税的征收形式才能维持政府继续从土地上源源不断地获取利益。 孟勤国强调，物业税最大的利益群体首先是政府。其次，房地产开发商也会从中受益。他说，目前涉及到的很多房地产税都是由房地产开发商支付的，而这无疑占用了房地产开发商大量的开发资金，但当开征物业税后，部分税费由房产的持有人每年来支付，如此一来房地产商的开发成本和所占用的资金量都会相应减小，因此，开征物业税对于房地产开发商来说是一个极大的鼓舞。 再次，房地产评估机构也能从中获取巨大的利益。孟勤国说，物业税开征后，房地产评估机构就具有了最广阔的市场发展空间。虽然目前房地产评估机构也有一定的业务量，但在物业税开征后这将成为经常性的工作。 与此同时，也有观点认为，物业税开征有利于改善城市的经营发展思路。物业税开征以后，在政府财政尤其是地方政府财政中的比重会不断增加。政府为了增加财政收入，在“盯紧”纳税企业的同时，也不会放过不动产税。为了增加财政收入，政府完全有理由千方百计地改善当地环境，不管是硬环境还是软环境。只有各方面的环境变好了，人们才会在这里居住下去。在当地居住的人越多，物业税就越多，个人所得税也会增加，政府财政收入就会相应增加。 物业税乱莫衷一是缺乏权威说法 物业税受到的关注热度是当前的一大特点，但我们如果仔细观察和深究也会发现，乱也是当前物业税开征前的另一大特点。无论是物业税的试点、物业税平抑房价的力度以及物业税具体开征时间都没有一个十分权威的说法。在其间还经常充斥着一些假新闻。。 乱点一，开征物业税能对房价产生多大的影响力，最终的买单人会不会是普通购房者？目前，为数众多的人认为开征物业税将导致房价的大幅下降，而这也是众多的普通市民热衷于开征物业税的最根本原因。但记者采访的专家对此并不持赞同态度，相反，他们认为此举对促进房价下降作用有限。 据某地产研究机构人士分析，从理论上说，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了(70-1)/70＝98.57%，表现在房价中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%。考虑到需求提高导致发展商在经营中的其他因素，将其中的10%份额据为己有，也有39%以上的降低幅度。 对此，孟勤国教授指出，仅凭开征物业税希望房价下跌绝对是痴心妄想，因为房地产市场更多地取决于供求关系。 北京链家房产中介市场总监金育松认为，税改对房价下降是个有利的促进因素，但房价能降多少以及在多大程度上起作用，这还要看其他因素的相互配合。因为房价下降，一定是市场行为，与房地产市场是否升温以及百姓对房产的追求趋势是密切相关的。房价取决于多种因素，不能说物业税开征就会降房价。 金育松告诉记者，虽然，目前10%到20%的降价空间是理论界测算出来的，但就目前实际情况来看，房价的下降幅度不可能如此明显，其主要原因是房地产市场是区域性市场，房价取决于市场的供需关系。而目前北京住房需求十分旺盛，发展商让利空间也不会太大；相反，开发商会变相通过增加小区附加值(如绿化、环境、智能化等)以及利用各种形式的促销来稳定房价。 与此同时，也有观点认为，物业税开征后最终的买单者会是消费者本人。 乱点二，物业税是不是一种财产税？开征物业税是否符合国际惯例？中国社会科学院法学所研究员莫纪宏接受本报记者采访时说，目前讨论物业税的性质有不同争议，大致上认为物业税是一种财产税，是针对房屋以及土地的拥有者或者是租赁者占有房屋征收税负。但是，由于我国土地不由个人所有，所以，居民在拥有房屋所有权的同时对土地只享有使用权，从严格意义上讲，对房屋征收“物业税”与对土地使用权征收“物业税”两者很难统一起来。 莫纪宏说，从房屋角度来看，目前城镇居民拥有的房屋有一定相对独立的空间，房屋作为财产有一定独立形式，房屋的所有者或租赁者在房屋上享有的合法权利是比较容易界定的，但是，房屋的价值会通过逐年折旧而不断减低。而房屋下的土地可能会出现相反情况，有许多土地可能会出现土地上的房屋不断折旧贬值，但土地的价值却逐年增长，由此导致房屋价值的整体上升。在征收物业税的时候，对于具体的房屋所有人来说，很难对房屋的价值以及房屋下土地的价值分开评估。这就很容易导致由于目前的城市居民小区对土地使用权分配制度的不清晰，使得实际多占土地的房屋所有人可能会少交物业税，而将这一部分因土地增殖而产生的物业税转移给小区的其他业主。所以，在建筑区分所有权制度没有建立之前，特别是在《物权法》没有出台之前，在法律上设定物业税这样的财产税是不合适的，也不可能取得成功。主要法律问题是无法建立与物业税义务相对应的物业权利保障制度。 孟勤国教授指出，在我国开征物业税也并不符合国际惯例，因为我国的物业税内容与国外存在较大的差异，我国的土地所有权归国家所有，而在国外购买相关房产后，土地的所有权随之发生转移。这点就决定我国的物业税不可能与国外相同。 乱点三，物业税试点情况进展如何？十一五期间能否做到稳步推行？虽然物业税受到众多媒体的关注，但记者发现，关于物业税试点情况的报道也只是进行了非常简单的描述，而没有任何触及试点实质进展、问题等深入的报道，更有意思的是，当有关当事人透露试点情况被媒体报道后，当事人马上对此予以否认。金育松说，目前应该没有哪一个城市正式运行过物业税，只是北京曾经做过一个空转的模拟试验，但也没有正式实施。 物业税难具体征收细则如何确定 一位业内人士告诉记者，为何会出现这种情况，主要原因就是物业税要真正开始实施，仍面临诸多问题，并不是一条坦途。所以出现让人摸不着头脑的情况也就不足为奇了。 那么，开征物业税究竟难在什么地方？金育松认为，在物业税征收之前，最为关键的一个问题就是物业税的征收范围应该如何清晰的界定，这种界定包含三个方面，第一是新房与旧房是否应该区分对待还是实行一刀切；第二是自住物业与经营性物业是否应该区分；第三个就是普通住宅与高档住宅是否应该区别对待。与此同时，相关问题也应该予以清晰界定，比如征收范围、征收方式、后续问题的及时跟进(如物业升值如何评估)等问题能够有效解决，那么物业税的征收也就可以正式实施。 孟勤国教授认为，当前开征物业税的思路和征收体系并不十分明确。同时，税与税之间存在千丝万缕的联系，因此物业税的征收应当谨慎抉择而不能急于一时。 记者了解到，我国物业税征收的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。 对此，莫纪宏认为，这种思路对于房地产业的发展没有特别大的意义。虽然有专家论证可以将业主购买房屋时应当纳税的价款通过逐年负担物业税的方式分解到保有房屋的每一个阶段，从而从整体上减低目前居高不下的房地产价格。但是，这种思路无法解决城市国有土地按照何种方式向开发商出让的途径，如果取消了城市建设土地使用权公开拍卖的制度，必然就会导致城市房地产目前已经建立的公正秩序的失范。此外，即便是通过物业税来减轻开发商的负担，却可能为开发商拓展利润空间提供了有利机会。 莫纪宏说，我国目前正在讨论的物业税与国外作为地方税种的房产使用税性质不一样，国外的房产使用税是对持有房屋的状况逐年征收的一定程度的财产税，与房屋交易过程中的其他税种无关，而且税率也比较低。况且一般情况下房屋与土地的所有权是合一的，房产使用税的计税方式比较科学。 他认为，我国如果要开征物业税作为地方税种，可以从调节城镇居民占有房屋的数量角度来单独征税，也就是说在目前各项税种不变的基础上，就房产的保有状况征收财产税，并且实行比较低的税率，这种制度还是可以考虑的，既可以保证政府原有的土地出让金税源有保障，防止开发商不当获得土地；另一方面，也可以通过开征独立的物业税，来调整居民对房屋的占有量，增加地方财政税源。低税率的二次税源要比高税率的综合性的房地产税更能适应目前我国房地产市场发展的现状。 专家建议：加大房地产保有转让环节征税力度 伴着物业税征收呼声的不断高涨，其平抑房价、降低购房者购房门槛也被赋予极大期望。但从记者日前获得的信息看来，正式征收依然有待时日。针对现实情况，专家建议，为有效抑制投机行为，改革房地产保有环节的税收体系是关键，同时，在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策，这是当前税收政策调控的力度点所在。 国家税务总局梁岩森说，目前，我国现行税制在房地产开发环节税种较多，税负较重，而在房地产保有环节和转让环节税种较少，税负较轻。同时，我国现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税不能准确地反映财产的现有价值、土地级差收益和房地产时间价值，也不能随着经济发展、房地产增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥其调节经济的作用。 此外，房产税和城镇土地使用税的征收范围仅含城市、县城、建制镇和工矿区，而随着乡镇企业的发展，东部许多农村地区与城镇的差别已大大缩小，因此应该将发达地区的农村也纳入征税范围。 对于房地产转让环节的税收政策，梁岩森认为，应实行差别性税收政策，其差别性体现在对房地产所有权转让环节的税收体系设计，应区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短。这虽然不能从根本上完全区分正常房产需求和投机性房地产需求，但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待，保护合理的理性需求，增加投机性需求的交易成本。 从国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税：美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税(公司所得税)，其中美国实行15%到34%的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%至30%的税率征收不动产增值税。 梁岩森告诉记者，应学习参照国外的成功做法，首先加强“房地产转让收益个人所得税”的征管，即对有偿转让房产产生的利润征税：对购买房产一年内的转让所得征收25%的所得税，三年内的转让所得的征收15%的所得税，三年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时，可以有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。 其次，应对购入未满三年的商品住房转让征收5%营业税，以及营业税税额7%的城建税和3%的教育费附加，三年以上减半征收。 关于征收“房地产转让收益个人所得税”和营业税涉及两个关键点：转让房产年限确定和转让房产的税基确定。 梁岩森说，转让房产年限确定，应按照房产所有人购进该普通住房时房地产权证上记载的时间或房屋交接书上记载的时间，至出售该普通住房时向税务机关申请开具售房发票的当天，按孰先原则计算是否满一年或三年。 而核定转让住房税基，应按房产所有人出售该房产时与购房者签订的房产买卖合同上注明的售价，减去购买该房产时房发票上注明的购房价款后的差额作为计税依据。如果房产买卖合同注明的房产销售价格明显低于市场价格的，税务机关可依据税法规定核定计税价格。 此外，在实际操作中还应区分房地产的无偿转让，无偿转让主要有两种情况：遗产继承与财产赠与。由于我国尚未开征遗产税和赠与税，无偿转让房地产环节的税收调节是缺位的。因此作为以上办法的配套措施应予明确：房地产遗产继承人和财产受赠人在有偿转让房地产时同样执行上述规定，从而避免房地产投机需求钻政策漏洞的空子。 梁岩森强调，无论是金融政策的效率性和税收政策的公平性，其作用的发挥都离不开房地产产权登记制度、估价制度、定价制度的逐步完善。一个完善的房地产登记和评估体系的建立，是实施新的房地产税收制度的先决条件。(王旭 李佳鹏/文) |
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